Sanierungspflichten beim Verkauf: was auf den Käufer zukommt

Beim Verkauf eines älteren Hauses stehen oft zwei Sorgen im Raum: Muss vor dem Verkauf noch saniert werden, und drückt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) den Preis? Die kurze Antwort: Sanieren müssen in aller Regel nicht Sie, sondern der Käufer, und zwar innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang, wenn das Haus bestimmte Mindeststandards nicht erfüllt. [1] Für Sie als Verkäufer sind diese Pflichten deshalb kein Arbeitsauftrag, sondern ein Verhandlungsthema, das Sie kennen sollten, bevor der Käufer es kennt. Dieser Ratgeber ordnet die Regeln aus Verkäufersicht; er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Energieberatung.

Warum die Pflichten den Käufer treffen und nicht Sie

Das GModG nimmt bei den Nachrüstpflichten die Eigentümer in die Pflicht, macht aber eine Ausnahme für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am Stichtag 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat: Solange er Eigentümer bleibt, ruht die Pflicht. Mit dem Eigentumsübergang fällt die Ausnahme weg, und der neue Eigentümer muss innerhalb von zwei Jahren nachrüsten. [1] [2] Wer dagegen selbst nach 2002 gekauft oder das Haus vermietet hat, ist schon heute in der Pflicht; dann ist der Zustand kein künftiges Käuferthema, sondern ein bestehender Mangel, der offen benannt gehört. Genau deshalb rechnen finanzierende Banken und informierte Käufer diese Posten in ihr Angebot ein, und genau deshalb lohnt es sich, sie selbst zu kennen.

Die zwei Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel

Erstens die oberste Geschossdecke: Erfüllt die Decke zum unbeheizten Dachraum den Mindestwärmeschutz nicht, muss der neue Eigentümer sie dämmen (oder alternativ das Dach). [1] Bewohnt er ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen selbst, entfällt die Pflicht, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die eingesparte Energie erwirtschaften lassen. [1] Zweitens die Rohrleitungen: Bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen, die nicht in beheizten Räumen liegen, etwa im unbeheizten Keller, muss der neue Eigentümer dämmen; für ihn gilt dieselbe Selbstnutzer-Regel mit zwei Jahren Frist. [2] Ob Ihr Haus betroffen ist, sehen Sie beim Blick in den Dachraum und in den Heizungskeller; Hinweise stehen auch im Energieausweis, den Sie für den Verkauf ohnehin brauchen.

Was die neuen Heizungsregeln verlangen

Seit dem 29. Juli 2026 gelten neue Heizungsregeln. Die frühere Vorgabe eines Mindestanteils erneuerbarer Energien für neue Heizungen ist gestrichen, ebenso das Betriebsverbot für alte Heizkessel. [4] Für den Verkauf zählt: Eine bestehende Heizung darf weiterlaufen; einen Austauschzwang gibt es weder wegen ihres Alters noch wegen des Verkaufs. Die neuen Regeln greifen erst, wenn eine Heizung ersetzt wird. [3]

Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss als Eigentümer sicherstellen, dass ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen. [3] Die Pflicht trifft den jeweiligen Eigentümer des Gebäudes. Haben Sie nach dem Stichtag eine solche Heizung einbauen lassen, übernimmt sie der Käufer mit dem Haus; für ihn ist das ein Kostenpunkt über die Laufzeit der Heizung. Das Gesetz nennt beim Heizungstausch weitere Optionen, etwa Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse oder den Anschluss an ein Wärmenetz. [3]

Offenlegen statt hoffen

Bekannte wesentliche Umstände, die ein Käufer bei der Besichtigung nicht erkennen kann, müssen Sie ungefragt offenlegen; der übliche Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt bei Arglist nicht. [5] Eine ungedämmte Geschossdecke ist beim Blick in den Dachraum erkennbar, ein früherer Wasserschaden nicht; im Zweifel gehört der Punkt benannt und in den Vertrag. Das Einbaudatum einer neuen Gas- oder Ölheizung sieht man ihr nicht an; es gehört in die Unterlagen für den Käufer. Taktisch ist Offenheit ohnehin überlegen: Ein benannter Punkt mit Kostenvoranschlag ist ein kalkulierbares Preisargument, ein entdeckter Punkt in der Finanzierungsphase lässt Käufer abspringen.

Was das für Ihren Preis heißt

Rechnen Sie die Position, bevor es der Käufer tut: Holen Sie für die absehbaren Maßnahmen ein Angebot eines Fachbetriebs ein und entscheiden Sie dann, ob Sie vorher sanieren, den Preis anpassen oder mit dem Kostenvoranschlag verhandeln. Eine pauschale Abschlagstabelle gibt es nicht, und jede Zahl ohne Angebot ist ein Gefühl. Die Ersteinschätzung dieser Seite fragt ab, was am Gebäude bereits erneuert wurde, und zeigt eine Wertspanne. Eine Bewertung vor Ort ist deutlich genauer, weil sie Zustand, Ausstattung und Lage im Straßenzug sieht. Was nach allen Kosten übrig bleibt, zeigt der Nettoerlös-Rechner.

Quellen

1. § 35 Abs. 1, 3 und 4 GModG (Nachrüstpflicht oberste Geschossdecke, alternativ Dämmung des Dachs; Ausnahme für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 01.02.2002 selbst bewohnt hat; Pflicht des neuen Eigentümers binnen zwei Jahren ab Eigentumsübergang; Ausnahme bei fehlender Wirtschaftlichkeit für selbst bewohnte Häuser). Bis 28.07.2026 wortgleich als § 47 des Gebäudeenergiegesetzes; Umnummerierung durch Gesetz vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 1 Nr. 15, S. 8. Normtext: gesetze-im-internet.de/geg/__35.html, abgerufen 25.09.2026.
2. § 69 Abs. 2 bis 4 GModG (Dämmung bisher ungedämmter, zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume; dieselbe Selbstnutzer-Regel mit zwei Jahren Frist). Abs. 3 und 4 eingefügt durch BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 1 Nr. 30, S. 12. Normtext: gesetze-im-internet.de/geg/__69.html, abgerufen 25.09.2026.
3. §§ 42 bis 46 GModG (Heizungsregeln beim Ersatz einer Heizungsanlage; § 42 Abs. 2 Optionen; § 43 Abs. 1 Anteile ab 2029, 2030, 2035 und 2040 für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29.07.2026 neu eingebaut werden). BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 1 Nr. 22 und 24, S. 8 bis 10; in Kraft seit 29.07.2026 (Art. 9 Abs. 1, S. 58). Gelesen im Regelungstext auf recht.bund.de am 25.09.2026.
4. Streichung der §§ 71 bis 73 des Gebäudeenergiegesetzes (bisherige Anforderungen an neue Heizungsanlagen, Betriebsverbot für Heizkessel, Ausnahme für Selbstnutzer) durch BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 1 Nr. 32, S. 12, in Kraft seit 29.07.2026.
5. § 444 BGB (kein Berufen auf den Haftungsausschluss bei Arglist); ständige BGH-Rechtsprechung zur Offenbarungspflicht bei verdeckten wesentlichen Mängeln.