Was kostet der Hausverkauf wirklich?

Die Grundkosten eines privaten Hausverkaufs sind überschaubar: Der Energieausweis kostet als Bedarfsausweis je nach Anbieter 100 bis 500 €, als Verbrauchsausweis 50 bis 100 € (Quelle: co2online), und die Löschung einer Grundschuld über 200.000 € liegt bei rund 301 bis 476 € (GNotKG § 34, Tabelle B). Teuer wird es erst durch zwei Posten, die nicht bei jedem Verkauf anfallen: die Maklerprovision und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung der Bank. Grunderwerbsteuer und Kaufvertragsnotar zahlt üblicherweise der Käufer, nicht Sie.

Welche Kosten fallen bei fast jedem Verkauf an?

Zwei Posten betreffen fast jeden Verkauf: der Energieausweis und, wenn im Grundbuch noch eine alte Grundschuld eingetragen ist, deren Löschung.

Der Energieausweis ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Der Verbrauchsausweis, erstellt aus den Verbrauchsdaten der vergangenen Jahre, ist mit 50 bis 100 € die günstigere Variante. Der Bedarfsausweis, für den Fachleute den baulichen Zustand bewerten, kostet je nach Anbieter 100 bis 500 € (Quelle: co2online; die Spannen unterscheiden sich je nach Anbieter deutlich). Welcher Ausweistyp für Ihr Haus zulässig ist, hängt bis 31.12.2026 unter anderem von Baujahr und Gebäudegröße ab (§ 80 Abs. 3 Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Ab 01.01.2027 entfällt diese Regel für Wohnhäuser; dann zählt, ob Verbrauchsdaten aus zwei Jahren vorliegen, sonst braucht es einen Bedarfsausweis (§§ 80, 82 GModG in der Fassung ab 01.01.2027). Mehr dazu im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.

Was kostet die Löschung der Grundschuld?

Ist das alte Darlehen getilgt, wird die Grundschuld meist vor dem Verkauf gelöscht; viele Käufer und deren Banken bestehen auf einem lastenfreien Grundbuch. Die Gebühren dafür sind amtlich festgelegt (GNotKG § 34, Tabelle B) und richten sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld, nicht nach dem Kaufpreis.

Rechenbeispiel: Bei einer Grundschuld über 200.000 € kostet die Löschung insgesamt rund 301 bis 476 €, je nachdem, wie viel der Notar über die reine Unterschriftsbeglaubigung hinaus übernimmt; der günstigere Weg ist der Normalfall. In dem Betrag stecken die Gebühren von Notar und Grundbuchamt, Umsatzsteuer fällt nur auf den Notaranteil an. Die Löschungsbewilligung selbst muss Ihre Bank kostenlos ausstellen, das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil XI ZR 244/90).

Wie teuer ist ein Makler, und geht es ohne?

Wenn Sie einen Makler beauftragen, ist die Provision der mit Abstand größte Kostenpunkt. In Niedersachsen liegt der Verkäuferanteil üblicherweise um 3,57 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer (Quelle: Erhebung von immoverkauf24, Stand April 2025). Zur Einordnung der Quelle: immoverkauf24 ist selbst ein Lead-Portal, das Verkäuferkontakte an Makler vermittelt; die Zahl ist also eine Branchenangabe, kein amtlicher Wert. Rechenbeispiel mit diesem Satz: 3,57 % von 400.000 € Verkaufspreis sind 14.280 €.

Ein Verkauf ohne Makler ist möglich, eine Pflicht zur Beauftragung gibt es nicht. Die Provision beträgt dann 0 €; dafür übernehmen Sie Preisfindung, Unterlagen, Besichtigungen und Verhandlung selbst. Ob sich das rechnet, ist eine Frage von Zeit und Erfahrung, keine reine Kostenfrage.

Wann verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Läuft Ihr Immobilienkredit noch in der Zinsbindung, darf die Bank für die vorzeitige Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ihre Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsentwicklung ab; eine seriöse Pauschale gibt es nicht, deshalb nennt dieser Artikel hier bewusst keinen Betrag. Verlangen Sie von Ihrer Bank eine konkrete Berechnung, bevor Sie den Verkauf zeitlich planen. Wie Ablösung und Kaufpreiszahlung ineinandergreifen, steht im Ratgeber Haus mit Kredit verkaufen.

Zwei rechtliche Punkte sollten Sie kennen. Erstens: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie das Darlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen; die Vorfälligkeitsentschädigung beträgt dann 0 €. Haben Sie danach eine neue Zinsvereinbarung getroffen, etwa eine Anschlussfinanzierung, zählen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung. Wer nahe an dieser Grenze ist, kann durch Abwarten viel Geld sparen. Zweitens: Die Deckelung der Entschädigung auf 1 % der Restschuld aus § 502 BGB gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für Immobiliardarlehen. Verlassen Sie sich bei einem Immobilienkredit also nicht auf diese Grenze.

Welche Kosten zahlt der Käufer?

Zwei große Posten tauchen in vielen Kostenübersichten auf, gehören aber nicht in Ihre Verkäuferrechnung: die Grunderwerbsteuer und die Kosten des Kaufvertragsnotars. Beides zahlt in Deutschland üblicherweise der Käufer. Sie zahlen als Verkäufer nur die oben beschriebene Löschung Ihrer eigenen Grundschuld.

Kommt noch Steuer auf den Gewinn dazu?

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem eigenen Kauf, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen, die sogenannte Spekulationssteuer. Ob die Frist in Ihrem Fall noch läuft und welche Ausnahmen gelten, prüfen Sie mit dem Spekulationssteuer-Rechner; dieser Artikel rechnet das bewusst nicht aus, weil das Ergebnis vom Einzelfall abhängt.

Wie sehen alle Posten im Überblick aus?

Was kann dieser Artikel nicht leisten?

Zwei Posten kann keine Übersicht seriös pauschal beziffern: die Vorfälligkeitsentschädigung, weil sie vom konkreten Kreditvertrag abhängt, und die Spekulationssteuer, weil sie von Haltedauer, Nutzung und Gewinn abhängt. Dazu kommen kleinere Gebühren für Unterlagen, etwa den Grundbuchauszug oder Auskünfte der Kommune; ihre Höhe unterscheidet sich örtlich, deshalb stehen hier bewusst keine Beträge. Für die Gesamtrechnung Ihres Falls gibt es den Nettoerlös-Rechner; er arbeitet mit denselben Quellen wie dieser Artikel. Eine Rechts- oder Steuerberatung ersetzen weder der Rechner noch dieser Text.