Energieausweis beim Hausverkauf: Bedarf oder Verbrauch, Pflicht, Kosten

Beim Verkauf eines Hauses muss ein gültiger Energieausweis vorliegen: Sie legen ihn dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben ihn unverzüglich nach dem Kaufvertrag [1]. Für Wohnhäuser mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist bis zum 31. Dezember 2026 der Bedarfsausweis Pflicht, sofern das Haus nicht schon den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt [1]; sonst haben Sie die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Ab 1. Januar 2027 entfällt diese Regel für Wohngebäude [18]. Der Ausweis gilt zehn Jahre [2]. Verstöße gegen Vorlage-, Übergabe- und Anzeigenpflichten können mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden [5]. Ein Verbrauchsausweis kostet nach Angaben von co2online meist 50 bis 100 Euro, ein Bedarfsausweis 100 bis 500 Euro, je nach Online-Erstellung oder Begehung; einen amtlichen Preis gibt es nicht [11].

Wann ist welcher Energieausweis Pflicht?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) kennt zwei Arten. Der Energiebedarfsausweis berechnet, wie viel Energie das Gebäude nach Bauweise, Dämmung, Fenstern und Heizung theoretisch benötigt, unabhängig davon, wer darin wohnt [1][7]. Der Energieverbrauchsausweis wertet aus, was tatsächlich verheizt wurde: Grundlage sind bis Ende 2026 die Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten, dessen jüngste Abrechnungsperiode nicht länger als 18 Monate zurückliegen darf; der Verbrauch wird witterungsbereinigt, längere Leerstände werden rechnerisch berücksichtigt [8].

Welche Art Sie brauchen, entscheidet § 80 Abs. 3 GModG. Beim Verkauf eines bebauten Grundstücks oder einer Eigentumswohnung ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger vorliegt [1]. Bis zum 31. Dezember 2026 gilt: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, schreibt das Gesetz den Bedarfsausweis vor [1], es sei denn, das Haus hat schon bei der Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt oder wurde später mindestens auf dieses Niveau gebracht [1]. Das stellt der Aussteller anhand von Unterlagen oder einer Begehung fest; die Wahl liegt dann bei Ihnen. Ab 1. Januar 2027 entfällt diese Regel für Wohngebäude; was dann gilt, steht im Abschnitt zu 2027 weiter unten.

Für die Region Hannover heißt das bis Ende 2026: Das Siedlungshaus aus den 1950er- bis frühen 1970er-Jahren in Langenhagen, Garbsen oder der Wedemark braucht in der Regel den Bedarfsausweis, wenn es nicht nachweislich umfassend saniert wurde. Das Reihenhaus von 1985 oder der Neubau aus den 2000er-Jahren kann beide Arten bekommen.

Wann muss der Ausweis vorliegen, und wem?

Drei Zeitpunkte sind gesetzlich festgelegt. Erstens die Besichtigung: Sie oder der von Ihnen beauftragte Makler müssen dem Interessenten spätestens dann den Ausweis oder eine Kopie vorlegen; ein deutlich sichtbarer Aushang oder das Auslegen genügt [1]. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, spätestens wenn der Interessent ihn verlangt [1]. Zweitens die Anzeige. Drittens die Übergabe: Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags erhält der Käufer den Ausweis oder eine Kopie [1].

Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen muss der Käufer bis zum 31. Dezember 2026 nach der Übergabe ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person führen, aber nur, wenn es als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird [1]. Das ist seine Pflicht, nicht Ihre. Ab 2027 entfällt sie [18].

Was muss in der Immobilienanzeige stehen?

Sobald ein Energieausweis vorliegt und Sie in kommerziellen Medien inserieren, also etwa auf einem Immobilienportal oder in der Zeitung, muss die Anzeige fünf Angaben enthalten: die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), den im Ausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, die wesentlichen Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse [4]. Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung verantwortet, also Sie als Verkäufer oder Ihr Makler [4]. Fehlende Pflichtangaben sind eine eigene Ordnungswidrigkeit [5]. Für Ausweise, die ab 2027 ausgestellt werden, ändern sich die Angaben; das steht im Abschnitt zu 2027.

Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis habe?

Der Kaufvertrag bleibt wirksam; der Ausweis ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung. Aber: Wer den Ausweis bei der Besichtigung nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt, ihn nach dem Vertrag nicht übergibt oder die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, handelt ordnungswidrig; der Bußgeldrahmen liegt bei bis zu 10.000 Euro [5]. Derselbe Rahmen gilt, wenn jemand einen Ausweis ausstellt, der dazu nicht berechtigt ist [5]. Praktisch läuft es darauf hinaus, den Ausweis vor der ersten Besichtigung zu beschaffen. Eine belastbare Bearbeitungsdauer nennt keine der geprüften Quellen.

Welche Häuser brauchen keinen Energieausweis?

Zwei Ausnahmen sind bis zum 31. Dezember 2026 gesetzlich geregelt. Auf kleine Gebäude, das sind Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche, sind die Vorschriften über Energieausweise nicht anzuwenden [2][3]. Auf Baudenkmäler, also nach Landesrecht geschützte Gebäude, sind die Ausstellungs-, Vorlage- und Übergabepflichten des § 80 Abs. 3 bis 7 GModG nicht anzuwenden [2][3]. Ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus in Burgwedel oder Isernhagen braucht bei einem Verkauf bis Ende 2026 also keinen Ausweis; ob ein Gebäude Baudenkmal ist, klärt die untere Denkmalschutzbehörde. Die ab 1. Januar 2027 geltende Fassung nennt Baudenkmäler nicht mehr als Ausnahme [18]; wer ein Baudenkmal 2027 verkauft, klärt vorher mit einem Aussteller, ob ein Ausweis nötig ist.

Wer darf den Energieausweis ausstellen, und was kostet er?

Ausstellen dürfen nur Personen mit der im Gesetz beschriebenen Qualifikation: nach Landesbauordnung Nachweisberechtigte für Wärmeschutz sowie Absolventen einschlägiger Studiengänge, Handwerksmeister und staatlich geprüfte Techniker mit Zusatzvoraussetzungen wie Berufserfahrung oder Schulung im energiesparenden Bauen [6]. Ausstellungsberechtigte in Ihrer Nähe finden Sie über die nach Postleitzahl durchsuchbare Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) [16], die auch die Verbraucherzentrale empfiehlt [14]. Eine unabhängige Erstberatung, auch zur Ausweisart, bietet die vom Bund geförderte Energieberatung der Verbraucherzentrale: telefonisch und in den Beratungsstellen kostenlos, als Hausbesuch mit einer Eigenbeteiligung von bis zu 40 Euro [15].

Beim Preis gibt es keine amtliche Gebühr, sondern freie Angebote. co2online, eine gemeinnützige Beratungsgesellschaft, die selbst keine Ausweise verkauft, nennt für den Verbrauchsausweis 50 bis 100 Euro ohne Vor-Ort-Termin, für den Bedarfsausweis um die 100 Euro bei Online-Erstellung und 300 bis 500 Euro mit Datenaufnahme vor Ort [11]; eine zweite co2online-Seite nennt für den Verbrauchsausweis bis zu 250 Euro [12]. Die Verbraucherzentrale beziffert keine Spanne, hält einfache Verbrauchsausweise für „knapp unter 100 Euro“ für erhältlich und rät bei Angeboten unter 70 Euro zur Vorsicht [14]. Der Nettoerlös-Rechner führt den Energieausweis als eigenen Kostenposten mit dieser sekundären Spanne; er fällt weg, wenn ein gültiger Ausweis vorliegt.

Worin unterscheiden sich Bedarfs- und Verbrauchsausweis?

Ist der Bedarfsausweis für den Verkäufer manchmal die bessere Wahl?

Das hängt vom Haus ab, und dieser Ratgeber spricht keine Empfehlung aus. Sachlich belegt ist: Der Verbrauchsausweis bildet das Heizverhalten der bisherigen Bewohner ab; wer sparsam heizt oder wenig Fläche nutzt, erzeugt einen guten Kennwert, der über den Zustand des Hauses wenig sagt. Der Bedarfsausweis bewertet die Substanz und kann für dasselbe Gebäude anders ausfallen [11]. Modernisierungsempfehlungen und eine Begehung oder Bildauswertung sind bei beiden Arten Pflicht [7]; der Unterschied liegt im Kennwert, für den beim Bedarfsausweis Gebäudehülle und Anlagentechnik rechnerisch erfasst werden [1][8]. Für den Käufer, der Sanierungskosten kalkuliert, ist ein Bedarfsausweis deshalb informativer; das kann Verhandlungen versachlichen, aber auch Schwächen sichtbar machen, die ein Verbrauchsausweis überdeckt hätte.

Was muss der Käufer nach dem Kauf tun?

Zwei Nachrüstpflichten hängen am Eigentümerwechsel und interessieren Käufer bei der Preisverhandlung: Bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, das der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, muss der neue Eigentümer binnen zwei Jahren die oberste Geschossdecke dämmen, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt [9], und bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen [10]. Die Einzelheiten, auch zu den neuen Heizungsregeln seit Juli 2026, stehen im Ratgeber zu den Sanierungspflichten.

Was sich ab 1. Januar 2027 ändert

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz [17][18][20]. Die Vorschriften zum Energieausweis gelten bis zum 31. Dezember 2026 inhaltlich so, wie oben beschrieben. Am 1. Januar 2027 tritt eine Neufassung in Kraft [18]:

• Wahl bei Wohngebäuden. Die Regel für Häuser mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 entfällt. Einen Ausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung, bisher Bedarfsausweis, schreibt § 80 Abs. 3 GModG beim Verkauf dann nur noch für Nichtwohngebäude vor [18].
• Verbrauchsausweis mit zwei Jahren. Ein Ausweis auf der Grundlage des erfassten Verbrauchs braucht Verbrauchsdaten aus zwei Jahren statt aus 36 Monaten; die jüngste Abrechnungsperiode darf weiter höchstens 18 Monate zurückliegen. Er ist nur für Gebäude vorgesehen, die ausschließlich Wohnzwecken dienen (§ 82 Abs. 1 und 4 GModG) [18]. Fehlen Verbrauchsdaten aus zwei Jahren, bleibt die Bilanzierung.
• Vorlage und Übergabe unverändert. Spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG) [18]. Das Beratungsgespräch des Käufers entfällt.
• Gültigkeit unverändert. Ein Ausweis gilt weiter zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Bestehende Ausweise bleiben gültig; neu ausstellen lassen müssen Sie deshalb nicht [18].
• Digital. Neue Ausweise werden digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt, auf Verlangen des Eigentümers auch auf Papier (§ 79 Abs. 2 GModG) [18]. Sie heißen dann „Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung“ (§ 81) und „Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs“ (§ 82).
• Anzeige. Bei Ausweisen, die ab 2027 ausgestellt werden, gehören in die Anzeige die Ausweisart, das Ausstellungsdatum, der Jahres-Primärenergiebedarf, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung (§ 87 GModG). Bei Ausweisen, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, bleibt es bei den bisherigen fünf Angaben mit dem Endenergiewert (§ 112 Abs. 3 GModG) [18].
• Bußgeld unverändert. Verstöße gegen Vorlage, Übergabe und Anzeigenpflicht bleiben mit bis zu 10.000 Euro bußgeldbewehrt; nur die Nummern in § 108 GModG verschieben sich [18].

Für die Wahl heißt das: Wer 2027 ein vor November 1977 beantragtes Haus verkauft und Verbrauchsdaten aus zwei Jahren hat, darf auch einen Verbrauchsausweis ausstellen lassen. Über Preise sagt das Gesetz nichts; ob sich die oben genannten Spannen mit den neuen Berechnungsregeln verschieben, ist offen.

Was dieser Ratgeber nicht klärt

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Er beschreibt die bis Ende 2026 geltenden Pflichten beim Verkauf von Wohngebäuden und die Änderungen ab 2027 im eigenen Abschnitt. Nicht behandelt sind Nichtwohngebäude, Aushangpflichten für öffentliche Gebäude, die inhaltliche Richtigkeit eines vorhandenen Ausweises und die Frage, ob ein schlechter Kennwert einen Sachmangel darstellt. Ob Ihr Haus die Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt oder ein Baudenkmal ist, kann nur der Aussteller beziehungsweise die Denkmalschutzbehörde beurteilen.

Quellen

1. § 80 GModG (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen), Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 bis 3, Abs. 4 Satz 1 bis 6, Fassung bis 31.12.2026. Normtext: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html, abgerufen 25. September 2026.
2. § 79 GModG (Grundsätze des Energieausweises), Abs. 3 (Gültigkeit zehn Jahre), Abs. 4 (kleine Gebäude, Baudenkmäler), Fassung bis 31.12.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__79.html, abgerufen 25. September 2026.
3. § 3 Abs. 1 GModG (Begriffsbestimmungen), Nr. 3 „Baudenkmal“, Nr. 17 „kleines Gebäude“, Nr. 33 „Wohngebäude“. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/, abgerufen 25. September 2026.
4. § 87 GModG (Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige), Abs. 1 Nr. 1 bis 5, Fassung bis 31.12.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__87.html, abgerufen 25. September 2026.
5. § 108 GModG (Bußgeldvorschriften), Abs. 1 Nr. 18 (Vorlage), Nr. 19 (Übergabe), Nr. 21 (Anzeige), Nr. 22 (unberechtigte Ausstellung); Abs. 2 Nr. 2 (Geldbuße bis zu zehntausend Euro). Neu gefasst durch BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 1 Nr. 51, S. 14. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html, abgerufen 25. September 2026.
6. § 88 GModG (Ausstellungsberechtigung für Energieausweise), Abs. 1 Nr. 1 bis 4, Abs. 2. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/, abgerufen 25. September 2026.
7. § 84 GModG (Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz), Abs. 1 und 2, Fassung bis 31.12.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/, abgerufen 25. September 2026.
8. § 82 GModG (Energieverbrauchsausweis), Abs. 1, 4 und 5, Fassung bis 31.12.2026. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__82.html, abgerufen 25. September 2026.
9. § 35 GModG (Nachrüstung oberste Geschossdecke), Abs. 1 und Abs. 3; bis 28.07.2026 wortgleich als § 47 des Gebäudeenergiegesetzes (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 1 Nr. 15, S. 8). https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__35.html, abgerufen 25. September 2026.
10. § 69 Abs. 2 bis 4 GModG (Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen; Selbstnutzer-Regel mit zwei Jahren Frist, eingefügt durch BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 1 Nr. 30, S. 12). https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__69.html, abgerufen 25. September 2026.
11. co2online gGmbH, „Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Vergleich“, Stand 17. Dezember 2021. https://www.co2online.de/modernisieren-und-bauen/energieausweis/bedarfsausweis-oder-verbrauchsausweis/, abgerufen 1. September 2026. Sekundäre Quelle; gemeinnützige Beratungsgesellschaft, verkauft keine Ausweise, vermittelt aber an Anbieter.
12. co2online gGmbH, „Energieausweis erstellen: Pflichten & Kosten“, Tabellenstand 24. August 2023. https://www.co2online.de/modernisieren-und-bauen/energieausweis/, abgerufen 1. September 2026. Sekundäre Quelle, siehe [11].
13. Verbraucherzentrale, „Für wen ein Energieausweis zur Immobilie Pflicht ist“, Stand 31. August 2026. https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/energie/energetische-sanierung/fuer-wen-ein-energieausweis-zur-immobilie-pflicht-ist-24054, abgerufen 1. September 2026. Sekundäre Quelle, verbraucherseitig, ohne Verkaufsinteresse. Ergänzend; im Artikeltext nicht als Fußnote zitiert.
14. Verbraucherzentrale, „So kommen Sie an einen Energieausweis für Ihre Immobilie“, Stand 9. Oktober 2025. https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/energie/energetische-sanierung/so-kommen-sie-an-einen-energieausweis-fuer-ihre-immobilie-24058, abgerufen 1. September 2026.
15. Energieberatung der Verbraucherzentrale (gefördert vom Bundeswirtschaftsministerium), „Energieausweis“, Stand 10. März 2026. https://verbraucherzentrale-energieberatung.de/energie-sparen/allgemeines/energieausweis/, abgerufen 1. September 2026.
16. Deutsche Energie-Agentur (dena), Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes. https://www.energie-effizienz-experten.de/, abgerufen 1. September 2026.
17. Bundesregierung, „Neues Gebäudemodernisierungsgesetz“ (Verkündung 28. Juli 2026, Geltung ab 29. Juli 2026). https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/neues-gebaeudemodernisierungsgesetz-2430284, abgerufen 1. September 2026. Amtliche Mitteilung, kein Normtext.
18. Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226: Art. 1 Nr. 1 (neuer Name, S. 1); Art. 2 Nr. 31 (§ 79 Abs. 1, 2 und 4 n. F., S. 26), Nr. 32 (§§ 80 bis 83 n. F., S. 26 bis 28), Nr. 34 (§ 87 n. F., S. 29 f.), Nr. 44 (§ 108, S. 34), Nr. 45 (§ 112 Abs. 3 n. F., S. 34); Inkrafttreten von Art. 2 am 1. Januar 2027 (Art. 9 Abs. 2, S. 58). https://www.recht.bund.de/eli/bund/bgbl-1/2026/226, gelesen 25. September 2026. Amtlich.
19. Haufe, „Energieausweise im GModG: Was sich 2027 alles ändert“. https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/energieausweis-pflichten-und-fristen_84342_534562.html, abgerufen 1. September 2026. Fachverlag, sekundär. Ergänzend; im Artikeltext nicht als Fußnote zitiert.
20. Bundesarchitektenkammer, „Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), ehemals GEG“. https://bak.de/politik-und-praxis/klima-energie-und-ressourcen/energie-2/gesetze-und-richtlinien/gebaeudeenergiegesetz-geg/, abgerufen 1. September 2026.