Grundschuld löschen beim Hausverkauf: Was kostet das wirklich?

Die Löschung einer Grundschuld über 200.000 € kostet nach der amtlichen Gebührentabelle insgesamt rund 301 bis 476 €, je nachdem, wie viel der Notar über die reine Unterschriftsbeglaubigung hinaus übernimmt (§ 34 GNotKG mit Tabelle B). Die Löschungsbewilligung Ihrer Bank ist dabei immer kostenlos; das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil vom 07.05.1991, XI ZR 244/90). Umsatzsteuer fällt nur auf den Notaranteil an, die Gebühr des Grundbuchamts bleibt steuerfrei.

Warum zeigen Online-Rechner so unterschiedliche Beträge?

Wer die Kosten vor dem Verkauf online überschlägt, bekommt erstaunlich verschiedene Antworten: Für dieselbe Grundschuld über 200.000 € lieferten kostenlose Online-Rechner in unserer Stichprobe deutlich voneinander abweichende Ergebnisse (eigene Erhebung, August 2026). Das liegt nicht an Rechenfehlern, sondern an der Auswahl der Gebührenansätze. Manche Rechner setzen für den Notar die volle Entwurfsgebühr an, andere nur die gedeckelte Beglaubigungsgebühr; wieder andere lassen die Umsatzsteuer oder das Grundbuchamt ganz weg. Dieser Artikel rechnet deshalb nicht mit Pauschalen, sondern mit den amtlichen Gebührentatbeständen des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG).

Wie berechnen sich die Kosten nach der amtlichen Tabelle?

Ausgangspunkt ist der Nennbetrag der eingetragenen Grundschuld, nicht der Kaufpreis des Hauses (§ 53 GNotKG). Zu diesem Geschäftswert gehört eine volle Gebühr nach Tabelle B; bei 200.000 € sind das 435 € (§ 34 GNotKG mit Anlage 2, Tabelle B).

Darauf bauen zwei Posten auf. Das Grundbuchamt verlangt für die Löschung eine 0,5-Gebühr, also 217,50 € (Nr. 14140 KV GNotKG; so auch die Gebührenübersicht der Justizbehörde Hamburg). Der Notar kommt hinzu, weil Ihre Zustimmung als Eigentümer für das Grundbuchamt öffentlich beglaubigt sein muss (Quelle: Justizbehörde Hamburg). Beglaubigt der Notar nur Ihre Unterschrift, kostet das eine 0,2-Gebühr von mindestens 20 und höchstens 70 € (Nr. 25100 KV GNotKG); bei 200.000 € greift der Deckel, es bleiben 70 € zuzüglich 19 % Umsatzsteuer, zusammen 83,30 €. Entwirft der Notar die Erklärungen zusätzlich und übernimmt die Abwicklung, fällt stattdessen eine 0,5-Entwurfsgebühr an, also 217,50 € zuzüglich Umsatzsteuer, zusammen 258,83 € (Nr. 24102 KV GNotKG; Berechnungsbeispiel der Notarkanzlei Dr. Kotz). Dazu kommen beim Notar kleine Auslagen wie die Post- und Telekommunikationspauschale, zusammen meist im einstelligen bis unteren zweistelligen Eurobereich (Quelle: notar-drkotz.de).

Der sparsame Weg ist der Normalfall: Die Bank liefert die Löschungsbewilligung in grundbuchtauglicher Form, der Notar beglaubigt nur noch Ihre Unterschrift.

Muss die Grundschuld überhaupt gelöscht werden?

Eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht. Die Grundschuld kann rechtlich bestehen bleiben oder vom Käufer übernommen werden, etwa indem dessen Bank das eingetragene Recht für die eigene Finanzierung weiterverwendet; das spart die Kosten von Löschung und Neubestellung. In der Praxis ist das die Ausnahme: Die meisten Käufer und vor allem deren Banken verlangen ein lastenfreies Grundbuch, und der Kaufvertrag macht die Lastenfreistellung zur Bedingung der Kaufpreiszahlung. Ob eine Übernahme in Ihrem Fall in Betracht kommt, hängt an der Bank des Käufers; rechnen Sie als Verkäufer besser mit der Löschung.

Wer beauftragt die Löschung, und wann passiert sie?

Beim Verkauf müssen Sie in der Regel nichts selbst organisieren. Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, fordert die Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank an. Läuft noch eine Restschuld, gibt die Bank die Bewilligung meist nur unter Treuhandauflagen heraus, also gegen die Zusage, dass das Darlehen aus dem Kaufpreis abgelöst wird (Quelle: beglaubigt.de). Der Notar reicht die Unterlagen dann zusammen mit der Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt ein; gelöscht wird im Zuge der Abwicklung, nicht vorab. Nur wer unabhängig von einem Verkauf löschen lassen will, beauftragt selbst einen Notar. Ein Sonderfall kostet Zeit: Bei einer Briefgrundschuld muss der Brief im Original vorgelegt werden (Quelle: Justizbehörde Hamburg). Ist er nicht mehr auffindbar, braucht es vor der Löschung ein gerichtliches Aufgebotsverfahren; sprechen Sie das früh beim Notar an.

Was heißt das für Ihren Nettoerlös?

Gemessen am Verkaufspreis ist die Löschung ein kleiner Posten, aber einer, den Sie exakt beziffern können, weil die Gebühren amtlich feststehen. Der Nettoerlös-Rechner rechnet die Löschung für Ihren eingetragenen Grundschuldbetrag bereits nach der amtlichen Tabelle mit; Sie müssen nichts nachschlagen. Was dieser Artikel nicht leisten kann: eine Aussage zur Vorfälligkeitsentschädigung, falls Ihr Darlehen noch in der Zinsbindung läuft. Deren Höhe hängt am konkreten Kreditvertrag; verlangen Sie dafür eine Berechnung Ihrer Bank.