Geerbtes Haus verkaufen: Fristen, Steuern, Reihenfolge

Ob beim Verkauf eines geerbten Hauses Einkommensteuer anfällt, entscheidet meist die Zehnjahresfrist des § 23 EStG, und diese Frist beginnt nicht mit dem Erbfall: Als Erbe treten Sie in die Fußstapfen des Erblassers, die Frist läuft ab dessen Kaufdatum weiter. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf in aller Regel einkommensteuerfrei. Sinnvoll ist deshalb diese Reihenfolge: erst die Frist prüfen, dann die Kosten überschlagen, erst danach über Verkaufen, Behalten oder Vermieten entscheiden.

Ab wann läuft die Zehnjahresfrist bei einem geerbten Haus?

Verkäufe innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung sind als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig, umgangssprachlich Spekulationssteuer (§ 23 EStG). Für Erben gilt die sogenannte Fußstapfenregel: Sie übernehmen die steuerliche Position des Erblassers. Die Zehnjahresfrist beginnt also nicht mit dem Erbfall neu, sondern läuft ab dem Kauf durch den Erblasser weiter. Beispiel: Hat der Erblasser das Haus 2013 gekauft und fällt die Erbschaft 2026 an, ist die Frist längst abgelaufen; der Verkauf löst keine Spekulationssteuer aus. Maßgeblich ist der letzte Kauf in der Kette; eine frühere Erbschaft oder Schenkung setzt die Frist nicht neu in Gang. Das Kaufdatum des Erblassers finden Sie im alten Kaufvertrag oder über das Grundbuch.

Kleine Gewinne bleiben unabhängig davon steuerfrei: Seit dem Veranlagungszeitraum 2024 gilt eine Freigrenze von 1.000 € je Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, angehoben durch das Wachstumschancengesetz). Achtung, es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Erreicht der Gesamtgewinn Ihrer privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres diese Marke, ist er vollständig steuerpflichtig. Bei einem Hausverkauf mit nennenswertem Gewinn hilft die Freigrenze deshalb praktisch nie.

Wann macht Eigennutzung den Verkauf steuerfrei?

Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die drei Kalenderjahre müssen dafür nicht voll ausgefüllt sein: Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum, angebrochene Jahre am Anfang und am Ende zählen mit; nur das mittlere Kalenderjahr muss durchgehend eigengenutzt sein (BFH, Urteil IX R 10/19).

Bei geerbten Häusern stellt sich die Frage, wessen Wohnen zählt. Nach Auffassung der Finanzverwaltung wird die Eigennutzung des Erblassers dem Erben zugerechnet (BMF-Schreiben vom 05.10.2000 zu § 23 EStG, Rz. 26). Hat der Erblasser also bis zum Erbfall selbst im Haus gewohnt, behandeln die Finanzämter den Verkauf durch die Erben regelmäßig als steuerfrei. Ehrlicherweise gehört dazu: Höchstrichterlich ist diese Zurechnung nicht abschließend geklärt. Wenn die Steuerfreiheit in Ihrem Fall allein an diesem Punkt hängt, sichern Sie ihn vor dem Verkauf mit einer Steuerberatung ab.

Was ist mit der Erbschaftsteuer?

Von der Spekulationssteuer zu unterscheiden ist die Erbschaftsteuer. Sie knüpft an den Erbfall an, nicht an den Verkauf, und fällt damit unabhängig davon an, ob Sie das Haus behalten oder verkaufen. Es gelten persönliche Freibeträge, für Kinder zum Beispiel 400.000 € (§ 16 ErbStG). Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer entsteht, hängt von Verwandtschaftsgrad, Gesamtvermögen und der Bewertung der Immobilie ab. Dieser Artikel berät dazu bewusst nicht; die Erbschaftsteuer gehört in die Hände einer Steuerberatung.

Stand 25. September 2026: Das Bundesverfassungsgericht verhandelt am 12. Oktober 2026 über einen Normenkontrollantrag des Freistaats Bayern (1 BvF 1/23). Geprüft werden unter anderem die Bewertung von Grundbesitz, die persönlichen Freibeträge und die Steuersätze. Bayern rügt, die Freibeträge seien weder an die Preissteigerung der letzten Jahre noch an das regional unterschiedliche Niveau der Immobilienpreise angepasst. Am 13. Oktober folgt eine Verhandlung über die Begünstigungen beim Übergang von Betriebsvermögen. Ein Urteil ist erst einige Monate nach der Verhandlung zu erwarten. Bis dahin gilt das Erbschaftsteuergesetz unverändert, und offen ist auch, ob ein Urteil nur für die Zukunft wirkt. Anzeige- und Erklärungsfristen laufen davon unabhängig weiter. Ob es sich in Ihrem Fall lohnt, eine Entscheidung abzuwarten, klären Sie mit einer Steuerberatung. [1]

Wie verkauft eine Erbengemeinschaft?

Erben mehrere Personen, entsteht eine Erbengemeinschaft. Verkaufen kann sie nur gemeinsam: Alle Miterben müssen zustimmen und den notariellen Kaufvertrag mittragen; gegen den Willen einzelner Miterben ist kein Verkauf möglich. Vor dem Verkauf wird außerdem das Grundbuch berichtigt, denn dort steht noch der Erblasser als Eigentümer. Das Grundbuchamt verlangt dafür einen Nachweis der Erbfolge, in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Die Berichtigung selbst ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Anmerkung zu Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG); danach fallen wertabhängige Gebühren an. Klären Sie früh, ob alle Miterben verkaufen wollen: Uneinigkeit ist in der Praxis die häufigste Verzögerung, und bei echtem Streit hilft kein Ratgeber, sondern nur rechtliche Beratung.

Welche Fristen und Grenzen sind entscheidend?

In welcher Reihenfolge gehen Sie sinnvoll vor?

Aus den Fristen ergibt sich eine klare Reihenfolge in drei Schritten. Erstens: Prüfen Sie die Zehnjahresfrist und die Eigennutzungs-Ausnahme mit dem Spekulationssteuer-Rechner; er kennt den Erbfall über die Fußstapfenregel und rechnet die Frist taggenau. Zweitens: Überschlagen Sie mit dem Nettoerlös-Rechner, was vom Verkaufspreis nach den Kosten des Verkaufs übrig bliebe. Drittens: Entscheiden Sie erst mit diesen beiden Zahlen zwischen Verkaufen, Behalten und Vermieten. Wer die Reihenfolge umdreht und zuerst vermarktet, verschenkt womöglich die Chance, durch wenige Monate Abwarten steuerfrei zu verkaufen.

Was ersetzt dieser Artikel nicht?

Dieser Artikel ordnet Fristen und Reihenfolge ein; eine Steuerberatung ersetzt er nicht. Spätestens in diesen Fällen gehört der Fall in fachliche Hände: wenn das Haus zeitweise oder teilweise vermietet war, wenn die Erbauseinandersetzung mit Ausgleichszahlungen an Miterben verbunden ist oder wenn die Steuerfreiheit allein an der Zurechnung der Erblasser-Eigennutzung hängt. Auch der Spekulationssteuer-Rechner rechnet solche Sonderfälle nicht aus, sondern benennt sie als Verweisfälle. Zur Erbschaftsteuer liefert dieser Artikel bewusst nur den Hinweis, dass es sie gibt.

Quellen

1. Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilung „Mündliche Verhandlung in Sachen Erbschaftsteuer: Gesetzgebungskompetenzen“ (Nr. 48/2026), https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2026/bvg26-048.html, abgerufen 25.09.2026.