Eigentumswohnung verkaufen: Welche Unterlagen die WEG-Wohnung braucht und was den Preis bewegt

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft zwei Dinge auf einmal: das Sondereigentum an der Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Grundstück und Gebäude. Deshalb braucht der Verkauf neben Grundbuchauszug und Energieausweis die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und den Stand der Erhaltungsrücklage. Sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung vor, wird der Kaufvertrag erst mit ihr wirksam. Den Preis bewegen neben Lage, Baujahr und Fläche vor allem die Zahlen der Gemeinschaft: Höhe der Rücklage, beschlossene Sonderumlagen und das Hausgeld. Der amtliche Vergleichsmaßstab für die Region Hannover ohne die Landeshauptstadt liegt bei 2.220 Euro je Quadratmeter für gebrauchte Wohnungen im Berichtsjahr 2025. [1]

Was unterscheidet den Verkauf einer Wohnung vom Verkauf eines Hauses?

Wohnungseigentum ist nach dem Gesetz Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. [2] Zum Sondereigentum gehören die Räume Ihrer Wohnung; Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus und tragende Wände gehören allen Eigentümern gemeinsam. Der Miteigentumsanteil steht im Grundbuch als Bruchteil, etwa 125/1.000, und nach ihm werden die Kosten der Gemeinschaft verteilt. [3]

Welche Räume zu welcher Wohnung gehören, legt die Teilungserklärung fest. Sie entsteht durch Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt [4] und enthält zwei Anlagen, die auch der Käufer sehen will: den Aufteilungsplan, eine von der Baubehörde gesiegelte Bauzeichnung mit Lage und Größe aller Sonder- und Gemeinschaftsflächen, und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. [5] Meist ist eine Gemeinschaftsordnung beigefügt, die Nutzung, Stimmrechte und Kostenverteilung regelt.

Dort steht auch, ob der Verkauf einer Zustimmung bedarf. Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt eine solche Veräußerungsbeschränkung, meist zugunsten des Verwalters; die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden, ohne sie ist der Kaufvertrag solange nicht wirksam. [6] Der Notar holt sie in öffentlich beglaubigter Form ein, zusammen mit dem Nachweis der Verwalterstellung; dafür genügt die Versammlungsniederschrift mit beglaubigten Unterschriften. [7] Ob die Klausel in Ihrer Anlage gilt, sehen Sie in Abteilung II des Wohnungsgrundbuchs.

Welche Unterlagen verlangen Käufer und Bank?

Die Unterlagen der Gemeinschaft liegen beim Verwalter. Er führt die Beschluss-Sammlung mit allen Beschlüssen seit dem 1. Juli 2007, in die jeder Eigentümer und von ihm beauftragte Dritte Einsicht nehmen dürfen. [8] Er stellt jährlich den Wirtschaftsplan auf, erstellt die Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklage. [9] Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 heißt sie Erhaltungsrücklage; ihre Ansammlung gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung. [10] Das Wohnungsgrundbuch führt das Grundbuchamt beim Amtsgericht: für Hannover, Langenhagen, Hemmingen, Laatzen und Seelze das Amtsgericht Hannover, [11] für Burgwedel, Wedemark und Isernhagen das Amtsgericht Burgwedel, [12] für Garbsen das Amtsgericht Neustadt am Rübenberge. [13]

Ob der Verwalter für die Zustimmung eine Vergütung verlangen darf, richtet sich nach dem Verwaltervertrag; eine feste Gebühr gibt es nicht.

Welche Zahlen bewegen den Preis, und welche sind amtlich?

Amtlich belegbar ist die Mitte des Marktes. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen als mittleren Kaufpreis gebrauchter Eigentumswohnungen 2.220 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für die Region Hannover ohne die Landeshauptstadt (Berichtsjahr 2025) und 2.950 Euro für die Stadt Hannover (Berichtsjahr 2025). [1] Landesweit lag der Wert bei 2.130 Euro, Neubauwohnungen in Hannover bei 6.710 Euro. [17] Das sind Mediane über alle Baujahre und Lagen; einzelne Wohnungen liegen weit darüber oder darunter. Ein amtlicher Wert je Umlandgemeinde liegt diesem Ratgeber nicht vor; die Regionalseiten nennen deshalb für Wohnungen den Median der Region ohne Landeshauptstadt.

Über die Richtung der übrigen Einflüsse besteht wenig Streit, über ihre Höhe schon: Baujahr und Modernisierungsstand, Wohnfläche und Zuschnitt, Etage und Aufzug, Balkon, Stellplatz. Eine belastbare Pauschale je Merkmal gibt es für die Region nicht, und dieser Ratgeber nennt deshalb keine.

Hinzu kommen die Zahlen der Gemeinschaft. Eine hohe Erhaltungsrücklage ist für den Käufer Sicherheit, eine niedrige bei Sanierungsstau ein Preisargument. Entscheidend ist die Haftung: Der Erwerber schuldet der Gemeinschaft alle Beiträge, die nach seiner Eintragung im Grundbuch fällig werden, auch eine Sonderumlage, die vor dem Verkauf beschlossen wurde und erst danach vom Verwalter abgerufen wird. [18] Für Hausgeldrückstände des Verkäufers haftet der Käufer dagegen nicht; das Vorrecht der Gemeinschaft aus dem Zwangsversteigerungsgesetz, begrenzt auf 5 % des Verkehrswerts, greift nur in der Zwangsversteigerung. [19] [20] Käufer und Banken lesen die Protokolle der letzten drei Versammlungen deshalb genau: Beschlossene oder diskutierte Maßnahmen wirken auf den Preis, bevor sie abgerechnet sind.

Warum weicht die Wohnfläche in Teilungserklärung und Exposé ab?

Die Teilungserklärung regelt, wem welche Räume gehören, nicht wie groß sie nach heutiger Rechnung sind. Ihre Flächen stammen aus Bauzeichnungen oder älteren Berechnungsregeln. Für das Exposé zählt die Wohnflächenverordnung: Räume ab zwei Metern lichter Höhe voll, Raumteile zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. [21] Keller und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht. Bei Dachgeschosswohnungen und großen Balkonen lohnt eine neue Berechnung, die dem Exposé beiliegt; eine zu hohe Angabe wird nach dem Kauf zum Streitpunkt.

Muss ich den Gewinn versteuern?

Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei. Kürzer geht es nur bei Eigennutzung: Die Wohnung muss seit dem Kauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt worden sein. [22] Bei vermieteten Wohnungen greift die Ausnahme nicht. Wer geerbt hat, übernimmt die Frist des Erblassers. Ob Ihre Frist läuft, prüft der Spekulationssteuer-Rechner taggenau.

Was gilt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Der Mietvertrag bleibt. Der Käufer tritt mit der Eigentumsumschreibung in alle Rechte und Pflichten ein, [23] auch in die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution. [24] Zwei Besonderheiten treffen Wohnungen, die erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurden. Erstens hat der Mieter beim ersten Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht; der Verkäufer muss ihm den Inhalt des Kaufvertrags und das Vorkaufsrecht mitteilen. [25] Zweitens darf der Erwerber wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung drei Jahre lang nicht kündigen. [26] Niedersachsen hat diese Sperrfrist per Verordnung auf fünf Jahre verlängert, unter anderem für Hannover, Langenhagen, Garbsen, Isernhagen, Wedemark, Laatzen, Hemmingen und Seelze, gültig seit dem 1. Januar 2025. [27] Ein Käufer, der selbst einziehen will, zahlt für eine solche Wohnung entsprechend weniger.

Was passiert beim Notar?

Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, wenn Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung und, falls vorgesehen, die Verwalterzustimmung vorliegen. Ab dem vertraglichen Stichtag, meist Kaufpreiszahlung und Übergabe, trägt der Käufer intern Hausgeld und Nutzen; gegenüber der Gemeinschaft bleibt es bei der Fälligkeitsregel ab Grundbucheintragung, [18] weshalb gute Verträge die Abrechnung des laufenden Jahres und beschlossene Sonderumlagen ausdrücklich regeln. Was nach Grundschuldlöschung und übrigen Kosten bleibt, rechnet der Nettoerlös-Rechner.

Was dieser Ratgeber nicht klärt

Er ersetzt keine Steuer- und keine Rechtsberatung. Ob eine Veräußerungsbeschränkung in Ihrer Teilungserklärung wirksam ist, wie eine Sonderumlage im Kaufvertrag verteilt wird und ob Ihr Verkauf steuerpflichtig ist, klären Notar und Steuerberatung am konkreten Fall. Die Ersteinschätzung von klugverkauft rechnet Wohnungen über die Wohnfläche und den amtlichen mittleren Quadratmeterpreis für Wohnungen; der Bodenrichtwert Ihrer Adresse wirkt als Lagefaktor, das Ergebnis ist eine Wertspanne. Eine Bewertung vor Ort ist deutlich genauer, weil sie Zustand, Ausstattung und Lage im Straßenzug sieht. Hausgeld, Rücklage und beschlossene Sonderumlagen kennt die Ersteinschätzung nicht. Die Bodenrichtwerte Ihrer Gemeinde finden Sie in den Übersichten, etwa für Langenhagen; die vollständige Unterlagenliste für Haus und Wohnung steht in der Checkliste Unterlagen, der Ablauf ab Beurkundung in der Checkliste Notartermin und Übergabe.

Quellen

1. Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen, Grundstücksmarktdaten 2026, Dashboard „Mittlere Kaufpreise: Eigentumswohnungen“, Gebiete „Hannover ohne Stadt Hannover“ (2.220 €/m²) und Landeshauptstadt Hannover (2.950 €/m²), Berichtszeitraum 01.11.2024 bis 31.10.2025, veröffentlicht 02.02.2026, gag.niedersachsen.de/grundstuecksmarktinformationen/2026, Abruf 29.07.2026; Übersichtsseite erneut abgerufen 01.09.2026. Amtlich.
2. § 1 Abs. 2 und 5 WEG, dejure.org/gesetze/WEG/1.html, Abruf 01.09.2026.
3. § 16 Abs. 1 und 2 WEG, dejure.org/gesetze/WEG/16.html, Abruf 01.09.2026.
4. § 8 Abs. 1 WEG, dejure.org/gesetze/WEG/8.html, Abruf 01.09.2026.
5. § 7 Abs. 4 Nr. 1 und 2 WEG (Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung), dejure.org/gesetze/WEG/7.html, Abruf 01.09.2026.
6. § 12 Abs. 1 bis 3 WEG, dejure.org/gesetze/WEG/12.html, Abruf 01.09.2026.
7. § 26 Abs. 4 WEG (Nachweis der Verwalterstellung), dejure.org/gesetze/WEG/26.html, Abruf 01.09.2026; Form der Zustimmung: § 29 GBO (nicht erneut abgerufen).
8. § 24 Abs. 7 und 8 WEG, dejure.org/gesetze/WEG/24.html, Abruf 01.09.2026.
9. § 28 Abs. 1 bis 4 WEG, dejure.org/gesetze/WEG/28.html, Abruf 01.09.2026.
10. § 19 Abs. 2 Nr. 3 und 4 WEG (Versicherung, Erhaltungsrücklage), i. d. F. des WEMoG vom 16.10.2020, in Kraft seit 01.12.2020, dejure.org/gesetze/WEG/19.html, Abruf 01.09.2026.
11. Amtsgericht Hannover, „Zuständigkeiten“ (Hannover, Hemmingen, Laatzen, Langenhagen, Seelze), amtsgericht-hannover.niedersachsen.de, Abruf 01.09.2026.
12. Amtsgericht Burgwedel, „Zuständigkeit“ (Burgwedel, Wedemark, Isernhagen), amtsgericht-burgwedel.niedersachsen.de, Abruf 01.09.2026.
13. Amtsgericht Neustadt am Rübenberge, Zuständigkeit für Neustadt, Garbsen und Wunstorf, de.wikipedia.org/wiki/Amtsgericht_Neustadt_am_Rübenberge, Abruf 01.09.2026. Sekundär; Gerichtsseite nannte die Orte nicht.
14. Niedersächsisches Landesjustizportal, „Grundbuch“ (Ausdruck 10 Euro, amtlicher Ausdruck 20 Euro; KV-Nr. 17000, 17001 GNotKG), justizportal.niedersachsen.de, Abruf 10.08.2026.
15. § 79 Abs. 2 und 3 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) (Ausweis für das Gebäude, zehn Jahre gültig), gesetze-im-internet.de/geg/__79.html, Abruf 25.09.2026.
16. § 80 Abs. 4 GModG (Vorlage spätestens bei der Besichtigung, Übergabe nach Vertragsschluss; gilt unverändert auch ab 01.01.2027 nach BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 32), gesetze-im-internet.de/geg/__80.html, Abruf 25.09.2026.
17. Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen, Pressemitteilung „Landesgrundstücksmarktdaten 2026“ vom 02.02.2026 (Bestand landesweit 2.130 €/m², Hannover „rund 3.000“, Neubau Hannover 6.710 €/m²), gag.niedersachsen.de, Abruf 01.09.2026. Amtlich.
18. BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16 (Erwerber haftet für nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage; Fälligkeit mit Abruf durch den Verwalter), wiedergegeben bei haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-erwerber-haftet-fuer-sonderumlage_258_447614.html, Abruf 01.09.2026. Urteilstext nicht am Original geprüft.
19. BGH, Urteil vom 13.09.2013, V ZR 209/12 (keine Haftung des Erwerbers für Hausgeldrückstände des Voreigentümers außerhalb der Zwangsversteigerung), wiedergegeben bei hausverwalter-vermittlung.de, Abruf 01.09.2026. Sekundär, Anbieter mit Vermittlungsinteresse; Aktenzeichen und Datum plausibel, Urteilstext nicht am Original geprüft.
20. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (Vorrecht der Gemeinschaft, laufende und rückständige Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Vorjahren, höchstens 5 % des Verkehrswerts nach § 74a Abs. 5 ZVG), dejure.org/gesetze/ZVG/10.html, Abruf 01.09.2026.
21. § 4 WoFlV (Anrechnung: ab 2 m voll, 1 bis 2 m zur Hälfte, Balkone in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte), lxgesetze.de/woflv/4, Abruf 01.09.2026; § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV (Keller und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht), gesetze-im-internet.de/woflv/__2.html, Abruf 25.09.2026.
22. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG (Zehnjahresfrist, Eigennutzungsausnahme), dejure.org/gesetze/EStG/23.html, Abruf 01.09.2026.
23. § 566 Abs. 1 BGB (Kauf bricht nicht Miete), gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html, Abruf 25.09.2026.
24. § 566a BGB (Mietsicherheit), gesetze-im-internet.de/bgb/__566a.html, Abruf 25.09.2026.
25. § 577 Abs. 1 und 2 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters, Mitteilungspflicht), dejure.org/gesetze/BGB/577.html, Abruf 01.09.2026.
26. § 577a Abs. 1 und 2 BGB (Sperrfrist drei Jahre; Verlängerung durch Landesverordnung bis zehn Jahre), dejure.org/gesetze/BGB/577a.html, Abruf 01.09.2026.
27. Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Niedersächsische Mieterschutzverordnung) vom 20.12.2024, Nds. GVBl. 2024 Nr. 122 (Frist nach § 577a Abs. 1 und 1a BGB fünf Jahre; Gebietsliste in § 3; in Kraft 01.01.2025, Sperrfrist-Teil bis 31.12.2031), verkuendung-niedersachsen.de, Abruf 01.09.2026; Erläuterungsseite des Nds. Wirtschaftsministeriums, mw.niedersachsen.de, Abruf 01.09.2026. Amtlich.