Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen: Was im Grundbuch steht, bestimmt den Preis

Ein Haus mit eingetragenem Wohnungsrecht oder Nießbrauch lässt sich verkaufen. Das Recht bleibt dabei bestehen: Es haftet am Grundstück, nicht am Eigentümer, und geht auf den Käufer über. Gelöscht wird es zu Lebzeiten des Berechtigten nur mit dessen Bewilligung, nach seinem Tod gegen Vorlage der Sterbeurkunde. Der Wert des Rechts wird steuerlich als Kapitalwert nach § 14 BewG berechnet: Jahreswert der Nutzung mal amtlicher Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht. Für den Verkehrswert rechnet ein Sachverständiger mit ähnlicher Logik, aber eigenen Faktoren. Eine pauschale Wertminderung in Prozent gibt es nicht.

Was steht in Abteilung II, und was bedeutet es?

Abteilung II des Grundbuchs führt Lasten und Beschränkungen, die keine Grundpfandrechte sind. Die häufigsten Einträge bei Familienimmobilien sind das Wohnungsrecht und der Nießbrauch.

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Der Berechtigte darf ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen und Familie sowie Pflegepersonen aufnehmen [1]. Vermieten darf er nicht; die Ausübung darf er nur einem anderen überlassen, wenn das ausdrücklich gestattet ist [2]. Der Bundesgerichtshof hat 2012 entschieden, dass ein Wohnungsberechtigter, der ins Pflegeheim zieht, ohne vertragliche Regelung keinen Anspruch auf Mieteinnahmen hat, die der Eigentümer mit den Räumen erzielt [3].

Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter: Der Berechtigte darf alle Nutzungen der Sache ziehen [4], also selbst wohnen oder vermieten und die Miete behalten. Er trägt dafür die laufenden öffentlichen und die bei Bestellung schon bestehenden privaten Lasten, etwa Zinsen einer Grundschuld [39]. Der Nießbrauch erfasst in der Regel das ganze Grundstück, nicht nur eine Wohnung.

Beide Rechte sind nicht übertragbar [2][5] und erlöschen mit dem Tod des Berechtigten; für den Nießbrauch steht das in § 1061 BGB, für das Wohnungsrecht über die Verweisung in § 1090 Abs. 2 BGB [6][7]. Anders das Dauerwohnrecht nach § 31 WEG: Es ist veräußerlich und vererblich [8][9], kommt bei Familienimmobilien aber selten vor.

Kann ich verkaufen, ohne dass der Berechtigte zustimmt?

Ja. Das Recht ist dinglich: Es lastet auf dem Grundstück und bindet jeden Eigentümer, auch den nächsten; der Berechtigte verliert durch den Eigentümerwechsel nichts und muss nicht zustimmen. Der Käufer erwirbt ein Haus, in dem jemand wohnt oder das jemand vermietet, und zahlt dafür weniger als für ein freies Haus.

Für eine Löschung gilt § 19 GBO: Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht betroffen ist [10]. Die Löschungsbewilligung muss öffentlich beglaubigt sein [11], also mit notariell beglaubigter Unterschrift. Ist der Berechtigte verstorben, ist das Grundbuch unrichtig; nach § 22 GBO genügt dann der Nachweis der Unrichtigkeit [12], in der Praxis die Sterbeurkunde. Die Gebühr der Löschung richtet sich nach § 52 GNotKG (Jahreswert mal Restdauer, gestaffelt nach Alter) [13]; einen Betrag nennt dieser Ratgeber nicht, weil er vom Einzelfall abhängt.

Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht des Bezirks; für Burgwedel, Wedemark und Isernhagen ist das das Amtsgericht Burgwedel [14], für Langenhagen wie für die Landeshauptstadt das Amtsgericht Hannover [35], für Garbsen das Amtsgericht Neustadt am Rübenberge [36].

Wie wird der Wert des Rechts berechnet?

Steuerlich (Erbschaft- und Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer) gilt § 14 BewG: Der Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung ist das Vielfache des Jahreswerts. Der Vervielfältiger ergibt sich aus der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts, mit 5,5 % Zins abgezinst; das Bundesfinanzministerium veröffentlicht die Tabelle nach Alter und Geschlecht [15]. Für Stichtage ab 1. Januar 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 auf Basis der Sterbetafel 2022/2024 [16]. Der Jahreswert ist bei einem Wohnungsrecht der übliche Mittelpreis der Wohnnutzung am Ort, in der Praxis die ortsübliche Nettokaltmiete der Wohnung, bei einem Nießbrauch der voraussichtliche Reinertrag [40]. § 16 BewG deckelt den Jahreswert auf den Grundstückswert geteilt durch 18,6 [17].

Beispiel (mit Annahmen): Eine 75-jährige Frau hat ein Wohnungsrecht an einer Wohnung, für die eine Nettokaltmiete von 800 Euro im Monat angenommen wird. Jahreswert: 9.600 Euro. Vervielfältiger für eine 75-jährige Frau nach der Tabelle ab 2026: 9,393 [16]. Kapitalwert: 9.600 Euro × 9,393 = 90.173 Euro. Zum Vergleich: Für einen 75-jährigen Mann liegt der Vervielfältiger bei 8,282 [16], für eine 65-jährige Frau bei 12,583 [16]. Die Deckelung nach § 16 BewG greift hier nicht: Bei einem angenommenen Grundstückswert von 300.000 Euro läge sie bei 16.129 Euro.

Das Statistische Bundesamt hat am 7. Juli 2026 die Sterbetafel 2023/2025 veröffentlicht [18]. Nach § 14 Abs. 1 BewG gelten neue Vervielfältiger ab dem 1. Januar des Folgejahres, also ab 2027 [15]; die dazugehörige BMF-Tabelle lag beim Stand dieses Ratgebers noch nicht vor.

Für den Verkehrswert nach ImmoWertV ist der Kapitalwert nach § 14 BewG nicht maßgeblich. Die Verordnung nennt Dienstbarkeiten und Nutzungsrechte ausdrücklich als wertbeeinflussende Rechte [19] und lässt sie als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch marktgerechte Abschläge berücksichtigen [20]. Sachverständige kapitalisieren dazu den entgangenen Ertrag mit Leibrentenbarwertfaktoren aus der aktuellen Sterbetafel [21], setzen aber einen marktüblichen Liegenschaftszins statt 5,5 % an und berücksichtigen, wer Instandhaltung und Lasten trägt. Das Ergebnis kann vom steuerlichen Kapitalwert deutlich abweichen; was ein Käufer tatsächlich abzieht, entscheidet zusätzlich der Markt.

Lässt sich das Recht gegen Abfindung ablösen?

Ja, wenn der Berechtigte will. Er kann seine Löschungsbewilligung von einer frei verhandelbaren Zahlung abhängig machen; als Anhaltspunkt dient meist der Kapitalwert, oft ergänzt um das, was der Berechtigte für eine Ersatzwohnung braucht.

Die Abfindung hat steuerliche Folgen. Der Bundesfinanzhof hat im Oktober 2025 entschieden, dass eine Abfindung für den Verzicht auf einen Nießbrauch an einem vermieteten Grundstück als Entschädigung für entgangene Einnahmen nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG steuerpflichtig ist [22]. Verzichtet der Berechtigte ohne oder gegen eine zu geringe Abfindung, kann eine freigebige Zuwendung an den Eigentümer vorliegen, die als Schenkung unter Lebenden der Schenkungsteuer unterliegt [23] und die der Erwerber binnen drei Monaten dem Finanzamt anzuzeigen hat [38]. Ob und in welcher Höhe im Einzelfall Steuern anfallen, klärt ein Steuerberater, nicht dieser Ratgeber.

Warum finanziert eine Bank ein belastetes Haus ungern?

Der Grund liegt im Rang. Rechte im Grundbuch gehen einander nach der Reihenfolge ihrer Eintragung vor; bei verschiedenen Abteilungen entscheidet das Eintragungsdatum [24]. Ein vor der Grundschuld des Käufers eingetragenes Wohnungsrecht hat also Vorrang. In einer Zwangsversteigerung muss das geringste Gebot alle Rechte decken, die dem betreibenden Gläubiger vorgehen [25]; diese Rechte bleiben bestehen, nachrangige erlöschen [26]. Die Bank bekäme also ein Haus, in dem der Berechtigte weiter wohnt, und kann es nur eingeschränkt verwerten.

Deshalb verlangen Kreditgeber üblicherweise einen Rangrücktritt des Berechtigten: Nach § 880 BGB braucht es dafür die Einigung des zurücktretenden und des vortretenden Berechtigten sowie die Eintragung im Grundbuch [27]. Ohne Rangrücktritt bleibt der Käuferkreis auf Personen beschränkt, die ohne Finanzierung auskommen. Eine Zahl dazu, wie stark das den Preis drückt, gibt es nicht.

Warum ist das bei klugverkauft ein Verweisfall?

Die Ersteinschätzung ordnet Ihre Adresse der richtigen Bodenrichtwertzone zu und zeigt eine Wertspanne. Diese Spanne gilt für ein Haus ohne eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauch; was ein solches Recht vom Preis abzieht, steckt nicht darin. Eine Bewertung vor Ort ist deutlich genauer, weil sie Zustand, Ausstattung und Lage im Straßenzug sieht. Rechte Dritter gehen nicht in das Modell ein: Es kennt Lage, Grundstück und Gebäude, nicht das Alter eines Wohnungsberechtigten oder den Umfang eines Nießbrauchs. Die amtlichen Daten bleiben gültig, die Wertfrage gehört zu einem Sachverständigen.

Welche anderen Einträge wirken ähnlich?

Nicht jede Belastung ist ein Wohnungsrecht. Beim Erbbaurecht verkaufen Sie das Recht, auf fremdem Grund ein Gebäude zu haben; ist es vereinbart, braucht die Veräußerung die Zustimmung des Grundstückseigentümers [28]. Eine Reallast (Leibrente, Altenteil) sichert wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück [29]; sie geht wie das Wohnungsrecht mit und wird ebenfalls nach § 14 BewG kapitalisiert. Ein dingliches Vorkaufsrecht steht in Abteilung II [30]; das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde nach § 24 BauGB [31] klärt der Notar über das Negativzeugnis. Eine Baulast steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht und wirkt gegen Rechtsnachfolger [32]; für Burgwedel und Isernhagen führt es die Region Hannover, Garbsen, Langenhagen und die Wedemark haben eine eigene Bauaufsicht [33][37]. Denkmalschutz steht ebenfalls nicht im Grundbuch; Veränderungen am Kulturdenkmal brauchen die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde [34], auch nach dem Verkauf.

Was dieser Ratgeber nicht klärt

Er ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Er sagt nicht, wie viel Ihr Haus mit dem Recht wert ist, weil das ohne Grundbuchauszug, Bestellungsurkunde und Geburtsdatum des Berechtigten nicht seriös geht. Er klärt nicht, welche Steuer im Einzelfall auf eine Abfindung anfällt, ob ein konkretes Wohnungsrecht wegen Auszugs ins Pflegeheim entfallen ist, und was in einem Übergabevertrag zu Rückforderungsrechten oder Pflegeverpflichtungen steht. Die genannten Vervielfältiger gelten für Bewertungsstichtage im Jahr 2026; für 2027 erscheint eine neue Tabelle.

Quellen

1. § 1093 BGB, Wohnungsrecht. https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html (abgerufen 1. September 2026)
2. § 1092 BGB, Unübertragbarkeit; Überlassung der Ausübung. https://dejure.org/gesetze/BGB/1092.html (abgerufen 1. September 2026)
3. BGH, Urteil vom 13. Juli 2012, V ZR 206/11 (Wohnungsrecht, Auszug ins Pflegeheim, keine Herausgabe von Mieten). Wiedergabe: https://lorenz.userweb.mwn.de/urteile/vzr206_11.htm (abgerufen 1. September 2026; universitäre Sammlung)
4. § 1030 BGB, Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs. https://dejure.org/gesetze/BGB/1030.html (abgerufen 1. September 2026)
5. § 1059 BGB, Unübertragbarkeit des Nießbrauchs. https://dejure.org/gesetze/BGB/1059.html (abgerufen 1. September 2026)
6. § 1061 BGB, Tod des Nießbrauchers. https://dejure.org/gesetze/BGB/1061.html (abgerufen 1. September 2026)
7. § 1090 Abs. 2 BGB, Verweisung auf § 1061 BGB. https://dejure.org/gesetze/BGB/1090.html (abgerufen 1. September 2026)
8. § 31 WEG, Begriff des Dauerwohnrechts. https://dejure.org/gesetze/WEG/31.html (abgerufen 1. September 2026)
9. § 33 Abs. 1 WEG, veräußerlich und vererblich. https://dejure.org/gesetze/WEG/33.html (abgerufen 1. September 2026)
10. § 19 GBO, Bewilligung. https://dejure.org/gesetze/GBO/19.html (abgerufen 1. September 2026)
11. § 29 Abs. 1 GBO, Form der Bewilligung. https://dejure.org/gesetze/GBO/29.html (abgerufen 1. September 2026)
12. § 22 Abs. 1 GBO, Berichtigung bei nachgewiesener Unrichtigkeit. https://dejure.org/gesetze/GBO/22.html (abgerufen 1. September 2026)
13. § 52 GNotKG, Nutzungs- und Leistungsrechte. https://dejure.org/gesetze/GNotKG/52.html (abgerufen 1. September 2026)
14. Amtsgericht Burgwedel, Zuständigkeit (Burgwedel, Wedemark, Isernhagen). https://www.amtsgericht-burgwedel.niedersachsen.de/startseite/wir_ueber_uns/aufgaben_gerichts/zustaendigkeit-64523.html (abgerufen 1. September 2026)
15. § 14 Abs. 1 BewG, Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen. https://dejure.org/gesetze/BewG/14.html (abgerufen 1. September 2026)
16. BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, IV D 4 - S 3104/00002/013/003, Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung für Stichtage ab 1. Januar 2026 (Sterbetafel 2022/2024, veröffentlicht 22. Juli 2025, Zins 5,5 %). Original: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Erbschaft_Schenkungsteuerrecht/2025-10-21-bewert-lebensl-nutzung-leistung-1-1-26.pdf (beim Abruf am 1. September 2026 nicht lesbar). Metadaten bestätigt über NWB: https://datenbank.nwb.de/Dokument/1080717/ ; Tabellenwerte aus übereinstimmenden Sekundärwiedergaben: https://www.steuerschroeder.de/Steuerrechner/Lebenslaengliche-Nutzung-und-Leistung.html (Steuerberater-Rechner, vollständige Tabelle; Werte 75 Jahre Mann 8,282 / Frau 9,393, 65 Jahre Frau 12,583), https://www.deutschland-rechner.de/niessbrauch-rechner (Rechner-Portal, Werbeinteresse; nur Altersstufen 0, 60, 65, 70) und Württembergische Versicherung, Verkaufshilfe Vermögensübertragung, Stand Februar 2026 (Vertriebsunterlage) (alle abgerufen 1. September 2026)
17. § 16 BewG, Begrenzung des Jahreswerts. https://dejure.org/gesetze/BewG/16.html (abgerufen 1. September 2026)
18. Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025, veröffentlicht 7. Juli 2026. https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Bevoelkerung/Sterbefaelle-Lebenserwartung/sterbetafel.html (abgerufen 1. September 2026)
19. § 6 Abs. 2 ImmoWertV, wertbeeinflussende Rechte und Belastungen. https://lxgesetze.de/immowertv/6 (abgerufen 1. September 2026)
20. § 8 Abs. 3 ImmoWertV, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. https://lxgesetze.de/immowertv/8 (abgerufen 1. September 2026)
21. Sprengnetter, „Leibrentenbarwertfaktoren: Kürzlich veröffentlichte Sterbetafel 2022/2024“, 30. Juli 2025. https://www.sprengnetter.de/2025/07/30/leibrentenbarwertfaktoren-kuerzlich-veroeffentlichte-sterbetafel-2022-2024/ (abgerufen 1. September 2026; Fachverlag mit Eigeninteresse am Verkauf von Marktdaten)
22. BFH, Urteil vom 10. Oktober 2025, IX R 4/24 (Abfindung für Nießbrauchverzicht als Entschädigung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG). https://www.bundesfinanzhof.de/en/entscheidungen/entscheidungen-online/decision-detail/STRE202520349/ (abgerufen 1. September 2026)
23. § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG, Schenkungen unter Lebenden („jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird“). https://dejure.org/gesetze/ErbStG/7.html (abgerufen 1. September 2026)
24. § 879 Abs. 1 BGB, Rangverhältnis mehrerer Rechte. https://dejure.org/gesetze/BGB/879.html (abgerufen 1. September 2026)
25. § 44 Abs. 1 ZVG, geringstes Gebot. https://dejure.org/gesetze/ZVG/44.html (abgerufen 1. September 2026)
26. § 52 Abs. 1 ZVG, Bestehenbleiben und Erlöschen von Rechten. https://dejure.org/gesetze/ZVG/52.html (abgerufen 1. September 2026)
27. § 880 BGB, Rangänderung. https://dejure.org/gesetze/BGB/880.html (abgerufen 1. September 2026)
28. § 5 Abs. 1 ErbbauRG, Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung. https://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/5.html (abgerufen 1. September 2026)
29. § 1105 Abs. 1 BGB, Reallast. https://dejure.org/gesetze/BGB/1105.html (abgerufen 1. September 2026)
30. § 1094 BGB, dingliches Vorkaufsrecht. https://dejure.org/gesetze/BGB/1094.html (abgerufen 1. September 2026)
31. § 24 BauGB, allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinde. https://dejure.org/gesetze/BauGB/24.html (abgerufen 1. September 2026)
32. § 81 NBauO, Baulasten, Baulastenverzeichnis. https://voris.wolterskluwer-online.de/browse/document/3c917903-6230-3f23-aad2-27f74bb7ebd4 (abgerufen 1. September 2026)
33. Region Hannover, Baulasten (Servicebüro Bauen, baulasten@region-hannover.de). https://www.hannover.de/Leben-in-der-Region-Hannover/Planen,-Bauen,-Wohnen/Bauen-Denkmalpflege/Baurecht-Bauordnung/Baurecht/Baulasten (abgerufen 1. September 2026)
34. § 10 Abs. 1 NDSchG, genehmigungspflichtige Maßnahmen. Gesetzestext Fassung 23. September 2022: https://www.braunschweig.de/leben/stadtplanung_bauen/stadtbild_denkmalpflege/denkmalschutz/2022-NDSchG.pdf (abgerufen 1. September 2026)
35. Amtsgericht Hannover, „Zuständigkeiten“ (Hannover, Hemmingen, Laatzen, Langenhagen, Seelze). amtsgericht-hannover.niedersachsen.de (abgerufen 1. September 2026). Amtlich.
36. Amtsgericht Neustadt am Rübenberge, Zuständigkeit für Neustadt, Garbsen und Wunstorf. de.wikipedia.org/wiki/Amtsgericht_Neustadt_am_Rübenberge (abgerufen 1. September 2026). Sekundär; die Seite des Gerichts nennt die Orte nicht.
37. Region Hannover, Fachbereich Bauen, „Örtliche und sachliche Zuständigkeiten“ (untere Bauaufsicht für Burgwedel, Gehrden, Hemmingen, Isernhagen, Pattensen, Sehnde, Uetze, Wennigsen; Garbsen, Langenhagen, Wedemark und Landeshauptstadt mit eigener Bauaufsicht). https://www.hannover.de/Leben-in-der-Region-Hannover/Planen,-Bauen,-Wohnen/Bauen-Denkmalpflege/Baubeh%C3%B6rden/Fachbereich-Bauen-der-Region/%C3%96rtliche-und-sachliche-Zust%C3%A4ndigkeiten (abgerufen 1. September 2026). Amtlich.
38. § 30 Abs. 1 ErbStG, Anzeige des Erwerbs (binnen drei Monaten nach erlangter Kenntnis an das für die Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt). https://dejure.org/gesetze/ErbStG/30.html (abgerufen 1. September 2026)
39. § 1047 BGB, Lastentragung des Nießbrauchers. https://dejure.org/gesetze/BGB/1047.html (abgerufen 1. September 2026)
40. § 15 Abs. 2 und 3 BewG, Jahreswert von Nutzungen, die nicht in Geld bestehen (übliche Mittelpreise des Verbrauchsorts; bei schwankenden Beträgen der voraussichtliche Durchschnitt). https://dejure.org/gesetze/BewG/15.html (abgerufen 1. September 2026)